今日关注：改善性住房需求能挽救楼市吗？

楼市回暖这个词的确在伴随着天气的转暖而愈加被更多的人使用，因为开发商和业主的信心确实起来了，底气更足了，有的甚至还在涨价。但实话实说，他们在一面制造热销氛围时，内心里也在焦急等待，购房者在哪里？购房需求什么时候上来？

是啊，从各项数据看，楼市的确有了回暖的迹象，但离真正回暖还有一定距离，很大原因在于跟多的购房者依然在徘徊，不是他们不想买房，而是对未来的预期还没有太大改变，一个是楼市回暖并不稳固，二是对自己的未来收入预期也不是特别乐观。

(资料图片仅供参考)

这就是购房者有心无力的真实状态，尤其是刚需购房者更是如此，尽管各种利好政策不断出台，不能说没用，但依然是杯水车薪。

支持刚需和改善性等自住合理住房需求，是国家一直强调的，而且也确实看到了不少实实在在的落地政策。如今，从数据上来看，正体现出政策的效果。

数据显示，截至3月27日，深圳共有49776套有效二手房源在售，较上周增加2007套，二手房在售量创了新高。“现在深圳对中介平台上的房源审查还是比较严格，资料不全的不可以对外展示，所以你在手机平台上看到的房源还不是全部在售二手房源。”

二手房在售量或者说挂牌量持续走高，很可能意味着打算换房的人多了，当然也不排除抛售的现象存在。加上，开发商资金方面也得到缓解，给市场信心带来了积极影响。

二手房挂牌量上升到底是个什么信号？毋庸置疑，肯定还是一个库存量上升成交不佳的情况，但近楼市处在一个变动期，如果成交量也有起色，那么从一定程度上也可以看到，二手房挂牌量增加也是市场复苏的一个过程。

如果市场预期向好，那么一些二手房业主改善换房的需求增大，在先卖后买的过程中，此时购房需求还没有跟上来，就会导致在售量增多的情况出现。

所以，此时还要观察几个月，不能片面看待挂牌量的增加，接下来看成交情况。

据中国证券报3月29日报道，3月以来，北京楼市成交有所放大，二手房市场成交量处于相对高位，但是区域之间分化较为明显。从价格上看，北京二手房成交价相对平稳。截至3月26日，北京地区3月份二手住宅成交量达16391套。预计3月份二手房成交将达到2万套。2022年12月，北京二手房成交量为8773套，目前的成交量比去年12月份已经出现了明显反弹。

但是据很多人表示，3月已经比2月有所放缓，能不能持续向好，还有待观察。

由此可见，需求端的政策加持可能还需要更大的力度。

3月29日，经济日报在《深挖改善性住房需求潜力》一文中表示，眼下，应该切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策。同时，应适时降低改善性需求的置换成本。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。

改善性需求比刚性需求有更大提升空间，改善性需求在市场中占比将日益提升，更好释放改善性需求将成为促进房地产市场平稳健康发展十分重要的举措。

此前，政策层面多次强调，“支持刚性和改善性住房需求”，“对购买套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持；对购买三套以上住房，原则上不支持”。

改善性需求一般是二次置业，普遍的是将现有住房以小换大、以次换好。当前北京住宅市场中的改善性需求占比已经超过50%，成为住宅市场增长的主要动能。

面对合理的改善性住房需求，相关部门及热门城市也在以下调房贷利率等手段为购房者减压。

很多人认为，改善入场是楼市回暖的重要特征，不用刻意指望所有人都去买房，也是先让一部分能买房的愿意买房的进来，当然得有政策引导和支持，让他们能买、敢买、愿意买，从而再带动更多刚需放心买房。

促进改善性需求入市，可以从降低改善性需求购房门槛、优化换房置业流程、加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。比如认房不认贷，只要还清原房贷就算首套；阶段性放宽比例和房贷利率；以及放宽二手房上市交易条件。

全国楼市回暖，还得看一线城市和强二线城市，他们的回暖更具有引领效应，这需要各地出台更积极的政策。一旦存量房流转起来，把存量小户型、低价位的二手房释放出来，也可以满足更多的刚需入市。

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